Mewarisi rumah atau tanah di Jepang tidak selalu berarti seluruh urusan kepemilikan langsung selesai. Setelah pemilik meninggal dunia, keluarga perlu memastikan siapa yang berhak menerima properti tersebut dan bagaimana perubahan kepemilikannya dicatat secara resmi.

Situasi ini dapat menjadi rumit ketika terdapat beberapa ahli waris, dokumen keluarga yang belum lengkap, atau properti yang diwariskan sudah lama tetapi namanya belum pernah diperbarui. Selain menyelesaikan persoalan keluarga, proses tersebut juga memerlukan perhatian terhadap kewajiban registrasi yang berlaku di Jepang.

Prosedur perubahan kepemilikan akibat warisan dikenal sebagai souzoku touki (相続登記). Melalui prosedur ini, informasi kepemilikan tanah atau bangunan dalam catatan resmi diperbarui berdasarkan hak yang diperoleh melalui pewarisan. Pengajuan dilakukan kepada kantor urusan hukum Jepang (Legal Affairs Bureau) sesuai prosedur yang berlaku. houmukyoku.moj.go.jp+1

Memahami setiap tahap sejak awal dapat membantu keluarga menyusun langkah yang lebih terarah dan menghindari penundaan yang sebenarnya dapat dicegah.

1. Memastikan Properti yang Menjadi Bagian dari Warisan

Langkah pertama adalah memastikan properti apa saja yang ditinggalkan oleh pemilik yang telah meninggal dunia.

Properti tersebut dapat berupa rumah, apartemen, tanah kosong, bangunan usaha, atau bagian kepemilikan bersama atas suatu aset. Keluarga sebaiknya mengumpulkan informasi mengenai lokasi, identitas bidang tanah, data registrasi, serta nama pemilik yang tercantum dalam catatan resmi.

Pemeriksaan ini penting karena dokumen keluarga saja belum tentu cukup untuk menjelaskan seluruh status hukum properti. Dalam beberapa kasus, tanah dan bangunan juga memiliki catatan registrasi tersendiri.

Misalnya, seseorang meninggalkan rumah yang berdiri di atas tanah miliknya. Keluarga perlu memeriksa catatan untuk rumah dan tanah tersebut agar mengetahui informasi yang perlu diperbarui dan apakah terdapat hak lain yang tercatat.

Apabila properti terdiri atas beberapa bidang tanah di lokasi berbeda, keluarga sebaiknya membuat daftar tersendiri untuk setiap aset. Pendataan ini membantu memastikan tidak ada properti yang terlewat ketika permohonan disiapkan.

Jika keluarga tidak mengetahui seluruh properti yang dimiliki almarhum, tanyakan kepada kantor urusan hukum mengenai cara menelusuri informasi yang tersedia. Sejak 2 Februari 2026, Jepang juga memberlakukan sistem penerbitan catatan properti milik seseorang (shoyū fudōsan kiroku shōmeiseido), yang dapat membantu pencarian properti atas nama orang tertentu berdasarkan persyaratan sistem tersebut. Kementerian Kehakiman Jepang

2. Menentukan Siapa yang Berhak Menjadi Pemilik Baru

Setelah aset teridentifikasi, keluarga perlu menentukan siapa yang berhak menerima properti tersebut.

Dalam sistem hukum Jepang, penentuan ahli waris dapat melibatkan pemeriksaan hubungan keluarga, keberadaan surat wasiat, dan ketentuan pembagian warisan. Karena itu, jangan langsung menganggap bahwa rumah secara otomatis menjadi milik pasangan atau anak tertentu tanpa memeriksa keadaan hukumnya.

Beberapa situasi yang mungkin terjadi antara lain:

  • Warisan berdasarkan ketentuan hukum: pembagian diperiksa berdasarkan aturan pewarisan yang berlaku dan keadaan keluarga.
  • Warisan berdasarkan surat wasiat: isi wasiat perlu diperiksa untuk menentukan hak penerima dan prosedur yang sesuai.
  • Pembagian melalui kesepakatan ahli waris: para pihak dapat menyepakati pembagian harta sesuai ketentuan hukum, kemudian menyiapkan dokumen yang diperlukan untuk membuktikan hasil kesepakatan tersebut.

Sebagai contoh, seseorang meninggalkan rumah kepada beberapa anaknya tanpa pembagian yang langsung disepakati. Para ahli waris perlu memahami hak masing-masing sebelum menentukan bagaimana kepemilikan rumah akan didaftarkan.

Jika seorang anak akan menjadi pemilik tunggal, keluarga perlu memastikan dasar hukum yang mendukung hasil pembagian tersebut. Kesepakatan lisan saja belum tentu cukup untuk memenuhi persyaratan registrasi.

Apabila terdapat perbedaan pendapat mengenai pembagian harta atau keabsahan wasiat, sebaiknya persoalan tersebut ditangani sebelum mengajukan permohonan yang didasarkan pada pembagian tersebut.

3. Mengumpulkan Dokumen Warisan yang Dibutuhkan

Kelengkapan dokumen menjadi salah satu bagian terpenting dalam proses perubahan kepemilikan.

Dokumen warisan yang diperlukan tidak selalu sama untuk setiap keluarga. Persyaratan bergantung pada apakah pembagian dilakukan berdasarkan ketentuan hukum, kesepakatan ahli waris, atau wasiat.

Dokumen yang mungkin dibutuhkan meliputi:

Akta atau catatan keluarga Jepang (koseki). Catatan ini digunakan untuk membuktikan hubungan keluarga dan membantu menentukan siapa yang termasuk dalam kelompok ahli waris. Untuk permohonan tertentu, dokumen dari periode kelahiran hingga kematian almarhum mungkin diperlukan agar susunan keluarga dapat diperiksa secara lengkap.

Dokumen identitas dan alamat ahli waris. Informasi ini diperlukan untuk memastikan identitas pihak yang terlibat dan melengkapi persyaratan permohonan.

Dokumen registrasi properti. Informasi tentang tanah atau bangunan membantu memastikan aset yang dimaksud sesuai dengan catatan resmi.

Perjanjian pembagian warisan (isan bunkatsu kyōgisho). Jika ahli waris menyepakati pembagian harta, dokumen tertulis dapat diperlukan untuk menunjukkan siapa yang memperoleh properti tertentu.

Dokumen terkait surat wasiat. Apabila pewarisan didasarkan pada wasiat, dokumen dan prosedur yang diperlukan harus disesuaikan dengan bentuk serta keabsahan wasiat tersebut.

Bukti nilai properti untuk keperluan pajak. Informasi nilai yang sesuai dengan aturan perpajakan dapat diperlukan untuk menghitung pajak registrasi.

Daftar ini bersifat umum, bukan daftar persyaratan universal. Kantor urusan hukum Jepang menyediakan panduan dan contoh permohonan untuk kasus warisan yang sederhana maupun pembagian yang telah disepakati. moj.go.jp+2

Sebelum mengajukan permohonan, periksa apakah seluruh nama, tanggal, alamat, dan informasi properti dalam dokumen sudah konsisten. Ketidaksesuaian yang terlihat kecil dapat membutuhkan dokumen tambahan untuk menjelaskan hubungan antara catatan lama dan informasi terbaru.

4. Mengajukan Registrasi Perubahan Kepemilikan

Setelah dasar pewarisan dan dokumen pendukung siap, tahap berikutnya adalah mengajukan permohonan registrasi kepada kantor urusan hukum yang menangani wilayah properti tersebut.

Secara umum, prosesnya meliputi beberapa langkah.

Pertama, tentukan jenis permohonan. Pastikan apakah registrasi didasarkan pada ketentuan pewarisan, pembagian harta yang telah disepakati, atau surat wasiat.

Kedua, siapkan formulir dan dokumen pendukung. Informasi dalam permohonan harus sesuai dengan catatan properti dan bukti yang menjelaskan dasar perpindahan kepemilikan.

Ketiga, periksa kewajiban pajak dan biaya. Pajak registrasi dapat muncul sesuai nilai dan jenis permohonan. Biaya pengambilan dokumen serta honorarium profesional juga perlu diperhitungkan apabila menggunakan jasa bantuan.

Keempat, sampaikan permohonan. Permohonan dapat diajukan melalui cara yang diperbolehkan untuk jenis prosedur tersebut, termasuk mekanisme elektronik jika memenuhi persyaratan.

Kelima, tanggapi pemeriksaan apabila diperlukan. Jika terdapat kekurangan, pemohon mungkin harus melengkapi atau memperbaiki dokumen sesuai petunjuk kantor urusan hukum.

Setelah proses selesai, periksa informasi kepemilikan yang tercatat. Simpan dokumen hasil registrasi dan bukti pembayaran agar mudah digunakan ketika rumah akan dijual, diwariskan kembali, atau dijadikan bagian dari transaksi hukum lainnya.

5. Mengapa Bantuan Shiho Shoshi Dapat Berguna?

Proses pewarisan yang sederhana mungkin dapat diurus sendiri oleh pihak yang memenuhi persyaratan. Namun, keadaan menjadi lebih menantang jika jumlah ahli waris banyak, properti berada di beberapa wilayah, atau dokumen keluarga sulit ditemukan.

Dalam keadaan tersebut, shiho shoshi atau judicial scrivener dapat membantu menangani pekerjaan registrasi yang termasuk dalam kewenangannya.

Bantuan profesional dapat mencakup pemeriksaan dokumen, penyusunan permohonan registrasi, dan pengajuan perubahan kepemilikan sesuai dasar hukum yang relevan.

Sebagai ilustrasi, sebuah keluarga mungkin memiliki beberapa bidang tanah yang diwariskan secara turun-temurun. Nama pemilik yang tercatat belum diperbarui selama bertahun-tahun, sementara sebagian ahli waris telah pindah ke tempat tinggal yang berbeda.

Profesional yang berpengalaman dapat membantu mengidentifikasi dokumen yang harus dikumpulkan dan memetakan prosedur untuk setiap aset. Jika diperlukan, keluarga juga dapat memperoleh arahan tentang persoalan yang membutuhkan bantuan pengacara atau profesional lain.

Sebelum menggunakan jasa tersebut, mintalah penjelasan mengenai lingkup pekerjaan, dokumen yang perlu disediakan, biaya, serta risiko yang mungkin memengaruhi proses. Tidak semua persoalan warisan dapat diselesaikan melalui registrasi apabila pembagian haknya masih disengketakan.

6. Memahami Tenggat Registrasi Warisan di Jepang

Salah satu hal yang perlu diperhatikan adalah bahwa Jepang telah mewajibkan registrasi warisan sejak 1 April 2024.

Secara umum, orang yang mengetahui bahwa dirinya telah memperoleh kepemilikan tanah atau bangunan melalui warisan wajib mengajukan registrasi dalam waktu tiga tahun sejak mengetahui perolehan tersebut. Apabila pembagian warisan kemudian disepakati dan seseorang memperoleh properti berdasarkan kesepakatan itu, terdapat kewajiban tambahan untuk mengajukan registrasi sesuai hasil pembagian dalam waktu tiga tahun sejak kesepakatan tercapai.

Kegagalan memenuhi kewajiban tanpa alasan yang dapat dibenarkan dapat dikenai denda administratif hingga ¥100.000. Aturan ini juga mencakup warisan yang terjadi sebelum 1 April 2024 tetapi belum diregistrasikan.

Tanggal yang penting pada 2026: untuk properti yang diwariskan sebelum 1 April 2024 dan belum diregistrasikan, tenggat transisinya pada umumnya adalah 31 Maret 2027. Namun, perhitungan dapat berbeda apabila seseorang baru mengetahui perolehan properti melalui warisan setelah April 2024.

Apabila pembagian harta belum selesai dan sulit menyelesaikan registrasi lengkap sebelum tenggat, sistem declaration-by-the-heir atau sōzokunin shinkoku tōki dapat menjadi salah satu pilihan untuk memenuhi kewajiban dasar. Sistem ini memungkinkan ahli waris melaporkan statusnya sesuai persyaratan yang berlaku.

Namun, sistem tersebut bukan pengganti registrasi kepemilikan lengkap. Pelaporan ahli waris tidak dengan sendirinya menetapkan seluruh hak atas properti berdasarkan pembagian harta, dan registrasi lanjutan tetap diperlukan ketika kewajiban tambahan muncul atau ketika properti akan dijual maupun dijadikan jaminan.

Karena itu, keluarga sebaiknya tidak menunggu hingga mendekati tenggat. Segera periksa status properti, hubungan ahli waris, serta dokumen yang masih kurang.

7. Memperkirakan Biaya dan Mencegah Keterlambatan

Pengurusan pewarisan dapat menimbulkan berbagai pengeluaran. Salah satunya adalah pajak registrasi, yang secara umum untuk registrasi perpindahan kepemilikan karena warisan dikenakan berdasarkan nilai properti yang digunakan menurut ketentuan pajak.

Untuk tanah, tarif umum registration and license tax yang relevan adalah 0,4% dari nilai yang menjadi dasar pengenaan pajak, tetapi pengecualian tertentu dapat berlaku. Misalnya, ada pembebasan pajak registrasi untuk jenis tanah tertentu yang memenuhi syarat dan nilai properti tidak melebihi ¥1 juta, dengan periode kebijakan yang berlaku hingga 31 Maret 2027. Penerapan pembebasan membutuhkan pemenuhan ketentuan khusus dan tidak otomatis berlaku bagi semua properti.

Selain pajak, keluarga mungkin perlu membayar biaya penerbitan dokumen keluarga, sertifikat terkait properti, dan honorarium profesional.

Untuk menjaga biaya tetap terkontrol, kumpulkan informasi properti dan susunan ahli waris lebih dahulu. Minta rincian biaya sebelum pekerjaan dimulai, lalu bedakan biaya pemerintah dari biaya jasa profesional.

Penting juga untuk menyimpan salinan seluruh dokumen dan catatan komunikasi antarahli waris. Pencatatan yang rapi akan mempermudah pemeriksaan apabila ada informasi yang perlu diperbaiki atau dijelaskan.

Mengurus perubahan nama pemilik properti setelah pewarisan di Jepang membutuhkan lebih dari sekadar mengganti nama pada dokumen. Keluarga perlu mengidentifikasi properti, menentukan pihak yang berhak menerima, mengumpulkan dokumen pendukung, dan mengajukan registrasi sesuai prosedur yang berlaku.

Tenggat registrasi warisan merupakan hal penting yang tidak boleh diabaikan, terutama bagi keluarga yang memiliki properti lama yang belum pernah diperbarui catatan kepemilikannya. Persiapan sejak dini dapat membantu mengurangi risiko keterlambatan, biaya tambahan, dan persoalan administrasi di kemudian hari.

Jika pembagian harta rumit atau dokumen tidak lengkap, konsultasi dengan shiho shoshi atau profesional yang sesuai dapat membantu menentukan jalur penanganan yang tepat.

Artikel ini merupakan panduan informasi umum, bukan nasihat hukum individual. Persyaratan registrasi, kewajiban pajak, dan tenggat perlu diperiksa melalui sumber resmi Jepang berdasarkan keadaan masing-masing kasus.